意向书与合同的相关法律知识

关于购房意向书

从法律性质上分,《意向书》有两种性质。
一种是单纯的预约合同。这类意向书是对签订正式合同的预约,意向书的内容并不涉及买卖关系双方的具体权利与义务,双方当事人取得的只是签订正式合同的优先权,最终结果以双方签订的正式合同(本约)为准,即使违约,违约方承担的也只是缔约过失责任,而非违约责任。

另一种是视为购房合同。这类《意向书》的内容对买卖关系的主体、标的、价款、履行期限、违约责任等都作了明确的约定,此项意向书实际上已具备了一份房屋买卖合同的构成要件。因此,对于这类“意向书”就不能简单地从“名称”上确定其单纯的预约合同性,而应该综观合同全部内容确定其性质归属。按我国合同法的规定,凡符合买卖合同成立的要素和条件的,就应肯定其买卖合同的性质。《购房意向书》中的约定就是双方当事人应当遵守的权利义务,具有法律效力,双方当事人均应当全面履行合同。一方违约,即要承担约定的和法定违约责任。在承担了违约责任之后,依照合同性质可以继续履行的还应当继续履行。

专家意见:
1.《购房意向书》是双方订立房屋转让合同的先决条件,性质为预约合同,是独立有效的合同。
2.当事人双方因房屋总价、房价款支付方式、房龄等未能达成一致,导致房屋转让合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
3. 因房东虚报房龄导致房屋转让合同未能订立的,房东应承担双倍返还购房定金的违约责任。
4. 因中介隐瞒或虚报房龄等事实,造成当事人未能订立房屋转让合同的,中介应当承担当事人实际损失的赔偿责任。

关于合同成立的问题

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贸易术语与国际贸易惯例详解

   国际贸易的买卖双方分处两国,相距遥远,在卖方交货和买方接货的过程中,涉及许多问题,例如:由何方洽租运输工具、装货、卸货、办理货运保险、申领进出 口许可证和报关纳税等进出口手续由何方支付运费、装卸费、保险费、税捐和其他杂项费用,由何方负担货物在运输途中可能发生的损坏和灭失的风险。如果每笔交 易都要求买卖双方对上述手续、费用和风险,逐项反复洽商,将耗费大量的时间和费用,并影响交易的达成。为此,在国际贸易的长期实践中,逐渐形成了各种不同 的贸易术语。在一笔出口或进口贸易中,通过使用贸易术语,即明确买卖双方在手续、费用和风险方面的责任划分,以促进交易的达成。

  第一节 贸易术语的含义与作用

  一、贸易术语的含义

  贸易术语(TradeTenns)又称贸易条件、价格术语,是进出口商品价格的一个重要 组成部分。它是用一个简短的概念(例如“Free on Board”,)或三个字母的缩写(例如“FOB”),来说明交货地点、商品的价格构成和买卖双方有关费用、风险和责任的划分,确定卖方交货和买方接货应 尽的义务。

  在国际贸易中采用某种专门的贸易术语,主要是为了确定交货条件,即说明买卖双方在交接 货物方面彼此承担责任、费用和风险的划分。例如,按装运港船上交货条件(FOB)成交与按目的港船上交货条件(DES)成交,由于交货条件不同,买卖双方 各自承担的责任、费用和风险就有很大区别。同时,贸易术语也可用来表示成交商品的价格构成因素,特别是货价中所包含的从属费用。由于其价格构成因素不同, 所以成交价格应有所区别。不同的贸易术语表明买卖双方各自承担不同的责任、费用和风险,而责任、费用和风险的大小又影响成交商品的价格。一般来说,凡使用 出口国国内交货的各种贸易术语,如工厂交货(ExW)和装运港船边交货(FAS)等术语,卖方承担的责任、费用和风险都比较小,所以商品的售价就低;反 之,凡使用进口国交货的各种贸易术语,如目的港码头交货(DEQ)和完税后交货(DDP)等术语,卖方承担的责任、费用和风险则比较大,这些因素必然要反 映到成交商品的价格上。所以,在进口国交货的价格自然要高,有时甚至高出很多。

  由此可见,贸易术语具有两重性,即一方面表示交货条件,另一方面表示成交价格的构成因素。这两者是紧密相关的。

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海牙规则、维斯比规则、汉堡规则之间的七大区别

一、承运人的责任基础不同

  《海牙规则》由于在当时的历史背景下,船东的强大势力和航运技术条件的限制决定了《海牙规则》对承运人 的要求不会十分严格,因此《海牙规则》对承运人责任基础采用了“不完全过失原则”。《维斯比规则》对这点没加任何修订。《汉堡规则》则将其改为了“推定的 完全过失原则”。

  所谓“过失原则”是指有过失即负责,无过失即不负责,一般国家的民法多采用这一原则为基础。《海牙规 则》总的规定也是要求承运人对自己的过失承担责任,但同时又规定“船长、船员、引航员或承运人的雇佣人员在驾驶或管理船舶上的行为、疏忽或不履行契约”可 以要求免责(也是《海牙规则》遭非议最多的条款),即有过失也无须负责,因此,《海牙规则》被认为采用的是不完全过失原则。比起过失原则,这种责任制度虽 然对承运人网开一面,但在当时的历史条件下还是有着明显的进步意义的。

  《汉堡规则》的立场则严格得多,它不仅以是否存在过失来决定承运人是否负责,而且规定举证责任也要由承 运人承担,即第五条规定的“除非承运人证明他本人,其受雇人或代理人为避免该事故发生及其后果已采取了一切所能合理要求的措施,否则承运人应对货物灭失或 损坏或延迟交货所造成的损失负赔偿责任……。”这样承运人的责任大大加重了。

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