意向书与合同的相关法律知识

关于购房意向书

从法律性质上分,《意向书》有两种性质。
一种是单纯的预约合同。这类意向书是对签订正式合同的预约,意向书的内容并不涉及买卖关系双方的具体权利与义务,双方当事人取得的只是签订正式合同的优先权,最终结果以双方签订的正式合同(本约)为准,即使违约,违约方承担的也只是缔约过失责任,而非违约责任。

另一种是视为购房合同。这类《意向书》的内容对买卖关系的主体、标的、价款、履行期限、违约责任等都作了明确的约定,此项意向书实际上已具备了一份房屋买卖合同的构成要件。因此,对于这类“意向书”就不能简单地从“名称”上确定其单纯的预约合同性,而应该综观合同全部内容确定其性质归属。按我国合同法的规定,凡符合买卖合同成立的要素和条件的,就应肯定其买卖合同的性质。《购房意向书》中的约定就是双方当事人应当遵守的权利义务,具有法律效力,双方当事人均应当全面履行合同。一方违约,即要承担约定的和法定违约责任。在承担了违约责任之后,依照合同性质可以继续履行的还应当继续履行。

专家意见:
1.《购房意向书》是双方订立房屋转让合同的先决条件,性质为预约合同,是独立有效的合同。
2.当事人双方因房屋总价、房价款支付方式、房龄等未能达成一致,导致房屋转让合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
3. 因房东虚报房龄导致房屋转让合同未能订立的,房东应承担双倍返还购房定金的违约责任。
4. 因中介隐瞒或虚报房龄等事实,造成当事人未能订立房屋转让合同的,中介应当承担当事人实际损失的赔偿责任。

关于合同成立的问题

当时中介并没有把房子的真实情况告知。
可以有两种方法:
1、合同无效
合同法 第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2、合同可撤销
合同法 第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。 行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。 合同无效、及合同撤销的结果都可以是返还财产。

确实是被欺骗,或是重大误解,错误的性质严重,导致你们要解除合同。

4 comments on “意向书与合同的相关法律知识

  1. killfox 07/16/2009 19:22

    暂时用不着,木有钱。

  2. 菜牛 07/19/2009 22:11

    为了维护自己的权益,这些必须了解啊。如果发生什么事再后悔就来不及了。

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